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≪ 保証人に対する説明義務 ≫

2020年4月1日の改正民法の施工に合わせて、個人の

連帯保証人の責任について、限度額の記載が必要になりました。

今回は分かりやすく連帯保証人保護に関する問題例としてあげてみました。

【問題① 】

改正民法では店舗賃貸借で個人に保証人になってもらうのに、

借家人となる会社は、借主の会社の他の借金資産状況を保証人に

説明しなければならなくなったと聞いたが、本当でしょうか？

借主が保証人に説明をしなかったり、嘘の説明をしたらどうなるのか？

【答え】

借主は保証人になる事を依頼した個人に対し、借主の財産・収支の状況、

借家契約の債務以外に負担している債務の有無、額及び履行状況等に関する情報を

教えなければならない。また、説明をしなかったり、虚偽の説明をしたりと

保証契約を締結したときは、貸主が契約を取り消すことができる。

民法改正により、個人の保証人を保護するための改正法となりました。

連帯保証人になる際はトラブルを避ける為にもご自身で確認する必要があります。

更新日時： 2019年12月02日 | この記事へのリンク：

≪ 入居者トラブル問題！悪臭やゴミ問題 ≫

生活していると思わぬトラブルに遭遇することがあると思います。

音の問題、ゴミ問題、水のトラブル等ありますが今回は臭いのトラブルについて

お話しいたします。

まず、悪臭のトラブルについてですが毎日毎日、悪臭を我慢することは

耐えられませんよね。

住宅から生じる臭気については直接規制する法令は定められていないのが現実です。

しかし、事業活動によって生じる悪臭については『悪臭防止法』が定められており、

工場等の事業所が、アンモニア、メチルメルカプタンその他不快なにおいの原因となり、

生活環境を悪化させるおそれのある物質を排出することは規制しています。

では、集合住宅で近隣住民がベランダにゴミをため込んでしまったらどう対処すればよいのでしょうか。

直接本人へ伝えることが難しいと思いますが、本人へ迷惑行為だと伝え、

また、それでも対応しない場合は入居者に対して、不法行為に基づく損害賠償請求、

賃貸人が対応しない場合の賃貸人に対する損害賠償請求、区分所有法第6条1項違反を

理由とする区分所有建物の使用の差し止め(区分所有法58条)、賃貸借契約の解除による

建物の引渡し請求(区分所有法60条)と対処することが出来ます。

なかなか個人だと難しいと思いますので管理会社等にお願いすると良いと思います。

更新日時： 2019年11月18日 | この記事へのリンク：

≪ ☆☆ 宅建士の歴史と傾向 ☆☆≫

本日は宅地建物取引士の試験日となります。

大きく変化しつつある宅建士試験の歴史を調べてみました！

宅地建物取引士は1985年に今の国土交通省が公正な取引が行われることを

目的として創設した資格です。

はるか昔は多額の手数料を請求したり権利のない土地を売買したりと

無法状態だったようです。

昭和33年に初めて宅建試験が行われましたが法令集の持ち込み可能だったようですね。

合格率は当時90％と現在と比べると羨ましい限りですよね。笑

それから昭和40年に『宅地建物取引主任者』と呼称になり受験料は500円！！

びっくりですね！ちなみに現在は受験料7,000円となります。

そして平成27年4月1日より『宅地建物取引主任者』から『宅地建物取引士』に

名称が変更となりました。

近年、平均学習時間の増加や予備校通学者が増えているそうです。

試験難易度の上昇傾向はこのまま続くと思われていますので、

今後はより一層しっかりとした受験準備が必要となるでしょう。

今日は2019年度、『宅地建物取引士』の試験日ですので、

日頃の成果を思う存分発揮してくださいね！

そして最後まで自分を信じましょう！

更新日時： 2019年10月20日 | この記事へのリンク：

≪ 台風第19号の脅威！！≫

台風19号の接近に伴い、藤沢市の河川周辺や土砂災害のおそれがある地域に

避難準備・高齢者等避難が発令されました。

神奈川県だけでなく他県にも被害が拡大していることに深刻な事態に陥っています。

洪水浸水想定区域の方や、土砂災害警戒区域以外にお住いの方も不安に感じた方は

直ぐに非難の準備をして下さい。

大事になるまえに先ずはご自身の命を優先し安全の確保です。

また、今回の台風により水の品切れや食材の不足が多くみられました。

日頃の防災意識が常々とても大切だと感じました。

防災アプリなど身近なことからはじめるのもよいかもしれませんね。

更新日時： 2019年10月15日 | この記事へのリンク：

≪ 『所有者不明土地』問題 ② ≫

なぜ登記名義人が不明になってしまうのか？

不明の土地が増えるのは、相続未登記が起こることが理由でもあります。

土地の持ち主が死亡すると、通常相続が発生します。

そして、土地の相続人は登記を行い名義変更をしますがこれは義務ずけられていないこともあり

相続登記を行わない事例が増えているのが現状です。

相続登記を行わない理由はさまざまですが、特に山林や農地を引き継ぐことになったとしても、

もはや使わない土地になっているので、登録をする際にかかるコストを負担したくないという

意識が強くそのまま放置しているケースがあります。

今後、この問題は拡大する恐れがあるため考えていかなければいけない問題といわれています。

問題解消のための取り組みを今後も注視しておきたい一つです。

更新日時： 2019年09月17日 | この記事へのリンク：

≪ 『所有者不明土地』問題 ① ≫

土地は資本の代表でもあります。

また、利用価値のある空き地があれば、いずれそこにアパートやマンション、

あるいは商業施設が建てられ、有効活用されていきます。

すでに東京都心の一等地には『空き地』と呼べる場所はないのはご存じでしょうか。

地方都市でも中心地には、建物が次々に建てれており、空き地は徐々に少なくなりつつあります。

ところが、全国をトータルしてみると、空き地は増えつつあるのです。

空き地には所有者が明確な空き地と、所有者が不明の空き地の2種類があります。

いま、いわゆる所有者不明土地が年々増加していることが問題となっいるのです。

なぜ、所有者不明土地になってしまうのでしょうか。

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続はこちらから

更新日時： 2019年09月13日 | この記事へのリンク：

≪ 保険の見直しタイミングを知ろう ≫

保険の見直しはなんだか難しそうですよね。

保険のタイミングを知ることで支出を減らせたりするのでとても大切です。

そして、保証は少なすぎても多すぎてもダメです。

まずは、必要保障額の目安を知りましょう。

目安は子供がいる家庭やいない家庭、年齢や独身なのかファミリーなのかにも

よって大きく変わります。

各々の必要な保障額を調べたら、保険を比較してみましょう。

そして、大きなライフイベントを迎えたら保険を見直すタイミングです。

・就職したとき　　　　　 ⇒　　死亡整理金程度の死亡保障と、最低限の医療保障を確保

・結婚したとき　　　　　　⇒　　独身時代の保険を見直し、お互いのための保障を検討

・住宅を購入したとき 　 ⇒　　団体信用生命保険に加入した場合は、死亡保障に上乗せすることを検討

・子供が生まれたとき　 ⇒　　子供の養育費・教育費分を世帯主の死亡保障に上乗せすることを検討

・子供が独立したとき　 ⇒　　子供の教育資金などの減額を検討

保険は一度加入すれば終わりというわけではありません。

大きなライフイベントを迎えるタイミングには保険を見直しましょう。

また、新しい保険に加入し直すときは要注意です。

気をつけたいのは、現在の保険を解約して新しい保険に入り直すときです。

貯蓄性の保険を解約する場合は解約時期によっては解約返戻金が払い込んだ保険料を

下回ることもあるので解約する場合は再度確認してみましょう。

また、健康状態によっては新しい保険に加入できない可能性もあるので

見直しのタイミングは注意しましょうね。

更新日時： 2019年08月03日 | この記事へのリンク：

≪ ピッキング対応キーへの交換について ≫

近年、ピッキングなどによる盗難の増加によって、通常の鍵に不安を

抱く借主が多い気がします。

ピッキング対応の鍵は第三者には容易に開錠できないので

心配な方は管理会社や貸主にご相談することも可能です。

しかし、管理会社や貸主には特別の事情がない限り、管理責任が発生しないので

交換を申し付ける際は、借主の負担になります。

ピッキング対応のキーへの交換をすることにより、ご自身の安全と安心が得られます。

より、住みやすい環境を作ることができますのでご心配な方は

鍵交換をしてみるのも良いかもしれません。

更新日時： 2019年07月13日 | この記事へのリンク：

≪ 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは ≫

管理物件を多く抱えていますといろいろなトラブルに遭遇します。

大きな問題となっている賃貸住宅の退去時における現状回復について、

間違った考え方の人が増えた気がします。

費用負担のルール、あり方を明確にすることにより賃貸住宅契約の適正化を

図る目的で作られたのが『ガイドライン』です。

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少し、社会通念上通常の

使用方法によりしていれば、入居時よりも状態が悪くなります。

同じ損耗等であっても経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用しました。

これがガイドラインの一部として載っています。

しかし、実務上トラブルになりやすいのがご自身で故意・過失・善管注意義務違反でも

自己負担分のお支払いをされない方がいるのも事実です。

ガイドラインの性質はあくまでも「指針」でありますので法的拘束力を及ぼすものではございません。

また、原状回復にかかるトラブルの未然防止や契約終了に伴う原状回復義務の考え方として

貸主や借主がどちらが負担するのかを今一度、確認されると良いですね。

長短の入居にかかわらず、借主と貸主は気持ちよく公平に退去のお手続ができることを願います。

更新日時： 2019年07月05日 | この記事へのリンク：

≪ サブリース方式とは？！知っていますか？！≫

最近、不動産投資などが身近になりつつありますが賃貸経営のひとつに

良い管理会社を選ぶことにより、収益がだいぶ違うのはご存知でしょうか。

管理会社にも管理受託に基づく賃貸管理とサブリース方式による管理がありますが

今日はサブリース方式について簡単に仕組みを教えます。

サブリース方式とは不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、

入居者に転貸する契約のことです。

サブリース方式による管理を行うことで貸主は効率的に専門的な賃貸管理を

行うことができるとともに、空室リスクの軽減や賃料保証などがあります。

しかし、サブリース会社が保証する家賃は入居者が支払う家賃よりも低い設定となります。

保証される家賃は相場の80％から90％と言われていますがそれ以下かもしれません。

サブリース方式は安定した収入が得られ収支計画が立てやすいのですが、

賃料の減額がデメリットとなります。

また、サブリースでは最高30年長期保証とうたっていますが、2年くらいから

定期的な賃料の改定を定めるところがじつは多いのです。

まずはメリットデメリットを見てみましょう。

メリット

①　空室リスクや滞納リスクを回避できる。

②　家賃収入の安定

③　入居者トラブルで訴訟の当事者にならない。(入居者トラブルに強い)

デメリット

①　家賃収入が最大化とならない。

②　入居者を選ぶことができない。

③　解約時のトラブルが多い。

サブリース方式による管理の特色にはメリット、デメリットがあるので

自身の物件はサブリースと管理受託とではどちらが合っているのか見極めて下さい。

サブリース会社の取り分が多ければ物件所有者の取り分がすくなくなるので

これば利益相反の関係といえるでしょう。

自己経営でも収益が見込める物件ならなおさら注意しなければなりません。

更新日時： 2019年06月11日 | この記事へのリンク：